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也稍高于正荣的平均融资成本

发布时间:2018-04-25   作者:未知

  3月29日,正荣地产在香港举行年度业绩发布会上,几乎没有邀请媒体参加。这与同日举行业绩会的融创中国,大相径庭。

  主席台上,从左至右,分别是财务总监谈铭恒、董事长黄仙枝、联席行政总裁王本龙和非执行董事欧国伟。正荣地产创始人欧宗荣、联席行政总裁林朝阳没有出席。

  作为一名职业经理人,黄仙枝交出了正荣地产赴港上市来的首份成绩单:全年合约销售金额达701.5亿元,合约销售面积为380万平方米,分别同比增长78.5%和102.3%。

  但实际收益的增幅腰斩,只比2016年146亿元增幅36.9%,它的回款能力比不上快速增长的业绩。

  它的净利润率也不见起色。正荣上市前的招股书显示,2014年至2016年的三年,正荣地产毛利率分别是22%、23.4%、21.7%,净利率分别是2.6%、9.7%、8.5%。2017年,正荣的净利润为152亿元,净利润率为7.6%。

  对标销售规模相当的中国金茂,它在总销售额693亿元,收入310亿元,但净利润39亿元,净利润率为12.8%。

  它的计息银行及其他借款,同比2016年猛增至209.8亿元,增幅高达100%。借款的利息,吞噬了正荣的利润。

  登陆香港资本市场前夕,正荣还通过永续债放大了公司的总资产。2017年的总资产为1064.22亿元(2016年为867.59亿元),净资产122.24亿元(2016年为89.9亿元),其中永久资本证券占有29.74亿元(实则为30亿元,此为扣除相关发行费后的数字)。如果抛去永续债,正荣一年的权益只增加了2.59亿元。

  永续债分两次发行,分别在2017年10月和11月,以私人配售的方式发行人民币3亿元盒27亿元,票面年利率7.5%,该永久债券初步年期为两年。

  彼时,正荣正在进入香港上市冲击阶段,2018年1月15日,它正式在港交所挂牌交易。这笔高达近30亿元的永续债,一箭双雕,一是为正荣上市大幅提高了净资产,从约92亿元飙升至122.24亿元;二是从财报上“降低”负债率。

  所谓永续债,也称无期债券,是指非金融企业发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”,一般而言,出借方不可以要求清偿本金,借款人则可以主动赎回。也就是说,永续债虽然是债务工具,但是归为资产负债表中的权益里。正荣也是这么操作的。

  按照正荣2017年公布的数据测算,1064.22亿元的总资产里,有941.98亿元负债,负债率为88.51%——同比略低1个百分点。如果将29.74亿元永续债计算在负债里,正荣的负债率高达91.3%。

  从表面上看,正荣的净负债率从2016年的206%下降至183.2%,如果将权益里扣除29.74亿元永续债,正荣的净负债率攀升至240%左右。

  正荣永续债的利率7.5%,在行业里属中游水平,也稍高于正荣的平均融资成本。在2017年8月15日,旭辉控股发行3亿美元永续债,发行利率5.375%。而首开股份等永续债利率为8%左右。

  截至2017年12月31日,正荣的银行及其他借款的加权平均实际利率为7.3%,而2016年这个数字是8.5%。正荣手握145亿元现金,它在一年内要偿还借款229.8亿元。

  黄仙枝表示,2017年的运营战略是快速周转,要冲击千亿销售目标,销售额大概会在1000亿~1200亿元。截至2017年年底,正荣在18个城市共拥有有91个项目,土地储备1500万平方米,其中20个为合营企业和联营企业开发。

  “希望净负债能控制在100%以内。” 在业绩发布会时,谈铭恒回应今年和长期的财务目标时说。

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